Odbiór mieszkania od studentów: na co patrzy właściciel
Kaucja rzadko przepada za bałagan. Przepada za rzeczy, których właściciel nie może usunąć sam w godzinę: za zniszczenia, za zaległości narosłe przez rok i za brak podstawowego uprzątnięcia. Warto wiedzieć wcześniej, które to konkretnie rzeczy — bo prawie wszystkie da się przygotować w jeden dzień.
Czym różni się zużycie od zniszczenia
To rozróżnienie decyduje o kaucji i warto je rozumieć, zanim zacznie się spór. Normalne zużycie to wszystko, co powstaje przy zwykłym użytkowaniu: przetarcia na wykładzinie w przejściu, wyblakła farba, drobne rysy na blacie, luźniejsza klamka. Za to potrącać nie wolno.
Zniszczenie to skutek nieostrożności albo zaniedbania: dziura w ścianie, przypalony blat, plama na dywanie, spleśniałe fugi, wyrwane gniazdko. Za to potrącać można i najczęściej się potrąca.
Trzecia kategoria, w praktyce najczęstsza, to brud, który wykracza poza to, co właściciel usunie sam: tłuszcz na okapie, piekarnik po roku bez czyszczenia, kamień w łazience. Formalnie to nie jest zniszczenie, ale wymaga usługi, a koszt tej usługi trafia na najemcę.
Pierwsze miejsca, które sprawdza właściciel
- Piekarnik i płyta — sprawdzane praktycznie zawsze
- Okap i filtr — najczęściej pomijane przez najemców
- Lodówka i zamrażalnik, w tym uszczelki
- Kabina prysznicowa, fugi i silikon
- Ściany za łóżkiem i za meblami — pleśń, ślady wilgoci
- Podłoga pod dywanem i przy grzejnikach
- Okna, parapety i rolety
- Stan mebli: fronty szafek, blat biurka, materac
Kolejność nie jest przypadkowa. To są miejsca, w których widać, czy mieszkanie było utrzymywane przez cały rok, czy posprzątane w ostatni wieczór.
Co sprawdza się najuważniej: kuchnia, łazienka, ściany, okna
Piekarnik po roku gotowania bez czyszczenia wymaga godziny pracy i mocnego środka, a przy przypalonym tłuszczu na szybie czasem nie da się go doprowadzić do stanu wyjściowego w ogóle. To jest pozycja, którą właściciele wyceniają najczęściej i najchętniej, bo koszt jest łatwy do udokumentowania.
Okap jest jeszcze gorszy, bo prawie nikt o nim nie pamięta. Filtr metalowy da się umyć — w zmywarce albo w gorącej wodzie z sodą — ale filtr węglowy jest materiałem zużywalnym i wymaga wymiany. Tłuszcz na obudowie okapu po roku schodzi tylko środkiem odtłuszczającym i cierpliwością.
Obie te pozycje są w cenniku jako dodatki po 40 zł. To jest znacznie mniej, niż potrąci właściciel za „doprowadzenie kuchni do stanu używalności”, i to jest cała kalkulacja.
Łazienka: kamień, fugi i silikon
Osad z twardej wody w Krakowie zbiera się szybko i po roku bez systematycznego czyszczenia tworzy warstwę, której nie zdejmie się gąbką. Kabina prysznicowa, bateria, główka prysznica i szkło — wszystko wymaga środka na kamień i czasu na działanie, nie samego szorowania.
Fugi i silikon to osobna sprawa. Przebarwione fugi da się zwykle wyczyścić, ale silikon z pleśnią wchodzącą w głąb materiału trzeba wymienić — to praca, nie sprzątanie, i właściciel wyceni ją jako naprawę. Zapobiega się temu jedną rzeczą: wietrzeniem łazienki po każdym prysznicu przez cały rok.
Odpływy sprawdzane są zawsze i zawsze coś w nich jest. To akurat najłatwiejsza pozycja do załatwienia samodzielnie przed odbiorem.
Ściany, meble i to, czego nie zamaskujesz
Dziury po kołkach i po haczykach do obrazów — do zaszpachlowania i zamalowania, jeśli w umowie nie było zgody na wieszanie. Ślady po plakatach i taśmie na farbie schodzą rzadko i najczęściej wymagają przemalowania ściany. Warto to wiedzieć na początku najmu, a nie na końcu.
Pleśń za meblem przy ścianie zewnętrznej to problem, który narasta niewidocznie i wychodzi dopiero przy odsuwaniu szafy w dniu wyprowadzki. Odsunięcie mebli i sprawdzenie ścian raz na kilka miesięcy zajmuje pół godziny i pozwala zareagować, gdy jest to jeszcze kwestia wietrzenia, a nie usuwania grzyba.
Materac sprawdzany jest pod prześcieradłem. Plamy na materacu są jedną z częstszych przyczyn większych potrąceń, bo materaca nie da się wyprać samodzielnie, a jego wymiana kosztuje więcej niż wszystko inne w pokoju. Ochraniacz kupiony na początku najmu jest najtańszym ubezpieczeniem, jakie istnieje.
Rzeczy, o których wszyscy zapominają
Piwnica i komórka lokatorska. Zostawione tam rowery, pudła i meble są własnością najemcy do momentu wyprowadzki, a potem problemem właściciela — i tak też zostają wycenione. To samo dotyczy balkonu: doniczki, suszarka, złożone krzesła.
Klucze w komplecie, łącznie z dorobionymi. Jeśli w trakcie najmu ktoś dorobił klucz dla współlokatora albo dla kogoś z rodziny, ten klucz też trzeba zwrócić. Brakujący klucz to zwykle koszt wymiany wkładki, a ta jest droższa niż większość innych potrąceń.
Rzeczy zamontowane na stałe: półki, karnisze, lustra przyklejone do ściany. Przed demontażem warto sprawdzić, co zostanie po nich na ścianie — czasem zostawienie półki jest tańsze niż jej zdjęcie i naprawa tynku.
I na koniec — dokumenty. Odczyty liczników z dnia wyprowadzki, potwierdzenia opłat, korespondencja z właścicielem. To one rozstrzygają spory o rozliczenie mediów, które pojawiają się miesiąc po oddaniu kluczy.
Protokół zdawczo-odbiorczy
Jeśli był podpisany przy wprowadzce — jest podstawą i warto go wyciągnąć na kilka dni przed odbiorem, żeby wiedzieć, co dokładnie zostanie porównane. Jeśli nie było go w ogóle, sytuacja jest niejasna dla obu stron i wtedy szczególnie opłaca się mieć własne zdjęcia z dnia wprowadzki.
Przy samym odbiorze warto zrobić zdjęcia stanu, w jakim zostawiasz mieszkanie, i najlepiej być obecnym. Odbiór pod nieobecność najemcy to sytuacja, w której wszystkie ustalenia zapadają jednostronnie.
Termin zwrotu kaucji wynika z umowy. Jeśli właściciel potrąca, powinien wskazać za co i w jakiej wysokości — ogólne „za sprzątanie” bez wyszczególnienia jest podstawą do rozmowy.
Okna, rolety i to, co widać pod światło
Okna są sprawdzane zawsze, bo widać je od razu i bo brudna szyba jest najprostszym dowodem, że mieszkanie nie było utrzymywane. W Krakowie dochodzi do tego specyfika lokalna: przy ruchliwych ulicach i w sezonie grzewczym na szybach osadza się warstwa, która po roku wymaga dwóch przejść, a nie jednego.
Parapety zewnętrzne, ramy i uszczelki bywają pomijane, a to właśnie w uszczelkach zbiera się czarny osad, który przy odbiorze rzuca się w oczy. Rolety i żaluzje to kolejna pozycja: kurz na lamelach schodzi tylko przy przetarciu każdej z osobna i to jest praca na godzinę, nie na dziesięć minut.
Jeśli w mieszkaniu były firany albo zasłony należące do właściciela, pierze się je przed oddaniem. To jedna z tych rzeczy, o których nikt nie pamięta, a które właściciel zauważa natychmiast, bo zna stan wyjściowy.
Co zrobić w tygodniu przed wyprowadzką
- Wyciągnąć umowę i protokół, sprawdzić zapisy o stanie lokalu i kaucji
- Wynieść wszystkie swoje rzeczy, łącznie z piwnicą i balkonem
- Odsunąć meble i sprawdzić ściany oraz podłogę pod nimi
- Zająć się piekarnikiem, okapem i lodówką — to zajmuje najwięcej czasu
- Usunąć kamień w łazience, oczyścić fugi i odpływy
- Zaszpachlować dziury i poprawić farbę, jeśli to konieczne
- Umyć okna i parapety
- Zrobić zdjęcia całego mieszkania po sprzątaniu
Wspólna wyprowadzka: kto za co odpowiada
W mieszkaniu dzielonym przez kilka osób wyprowadzka rzadko jest jednoczesna i to jest źródło większości nieporozumień. Ktoś wyjeżdża w czerwcu, ktoś zostaje do września, a kaucja jest jedna i rozliczana na końcu. Bez ustalenia zasad ta ostatnia osoba zostaje ze wszystkim.
Uczciwy podział: każdy odpowiada za swój pokój w stanie, w jakim go zastał, a części wspólne dzieli się po równo między wszystkich, którzy mieszkali przez większość okresu najmu. Osoba wyprowadzająca się wcześniej powinna zostawić swoją część kosztu sprzątania końcowego, nawet jeśli w dniu odbioru już jej nie będzie.
Warto to ustalić na piśmie, choćby w wiadomości w grupowej rozmowie. Nie dlatego, że ktoś kogoś oszuka, tylko dlatego, że po roku nikt nie pamięta, kto się na co zgodził w październiku.
Samodzielnie czy z firmą
Rachunek jest prosty i warto go zrobić uczciwie. Samodzielne doprowadzenie mieszkania do stanu odbiorowego po roku najmu to zwykle cały dzień pracy, plus zakup środków, plus ryzyko, że coś jednak nie zejdzie. Usługa sprzątania przed wyprowadzką kosztuje mniej niż typowe potrącenie z kaucji za nieposprzątane mieszkanie.
Przy mieszkaniu dzielonym przez kilka osób koszt rozkłada się dodatkowo, co czyni tę decyzję jeszcze prostszą. Warunkiem jest umówienie terminu z wyprzedzeniem — koniec czerwca i koniec września to w Krakowie szczyt wyprowadzek i wtedy wolnych terminów jest najmniej.
Obsługujemy wszystkie dzielnice — między innymi sprzątanie na Dębnikach. Stawki podstawowe znajdziesz w cenniku.
Więcej w tekście o stanie mieszkania przy przekazaniu kluczy.
Najczęstsze pytania
Czy właściciel może potrącić kaucję za samo sprzątanie?
Może, jeśli mieszkanie nie zostało uprzątnięte, a umowa przewidywała zwrot w stanie czystym. Za normalne zużycie potrącać nie wolno.
Co jeśli nie było protokołu przy wprowadzce?
Wtedy dowodem są zdjęcia i korespondencja. Warto mieć własne zdjęcia z pierwszego dnia — to jest jedyna rzecz, która w takim sporze działa.
Ile trwa sprzątanie przed wyprowadzką?
W mieszkaniu dwu- lub trzypokojowym zwykle cztery do sześciu godzin, w zależności od stanu piekarnika i łazienki.
Kiedy zamówić termin?
Co najmniej tydzień wcześniej, a w końcówce czerwca i września — dwa tygodnie. To jest szczyt sezonu wyprowadzek w Krakowie.
Czy da się posprzątać po wywiezieniu mebli?
Tak i to jest właściwa kolejność. Puste mieszkanie sprząta się szybciej i dokładniej, a właśnie miejsca pod meblami są sprawdzane najuważniej.
Co z mieszkaniem w bardzo złym stanie?
To osobna kategoria — sprzątanie zaniedbanych mieszkań, wyceniane indywidualnie. Zamówienie przez formularz, a o podziale obowiązków w trakcie najmu pisaliśmy w tekście sprzątanie mieszkania studenckiego.
