Odświeżanie mieszkania pod wynajem w Krakowie: co daje efekt

Między mieszkaniem, które wynajmuje się w tydzień, a takim, które stoi miesiąc, różnica rzadko leży w metrażu czy adresie. Leży w tym, jak lokal wygląda na zdjęciach i w pierwszej minucie oglądania — a to są rzeczy, na które da się wpłynąć w kilka dni i za niewielkie pieniądze.

Co decyduje w pierwszej minucie

Osoba oglądająca mieszkanie ocenia je zanim zdąży cokolwiek świadomie przeanalizować. Decydują cztery rzeczy: zapach po wejściu, ilość światła, stan łazienki i kuchni oraz to, czy mieszkanie sprawia wrażenie zadbanego. Metraż i układ są brane pod uwagę później, bo je widać już w ogłoszeniu.

To dobra wiadomość, bo wszystkie cztery są tanie do poprawienia. Zapach zależy od wietrzenia i od tekstyliów, światło od umytych okien i mocy żarówek, a wrażenie zadbania — od porządku i drobiazgów, nie od remontu.

Kolejność prac

Najpierw usunąć, potem naprawić, potem umyć, na końcu doposażyć. Odwrócenie tej kolejności to najczęstszy sposób na podwójną pracę: umyte mieszkanie, w którym potem wierci się w ścianie, trzeba umyć jeszcze raz.

Usunąć — wszystko, czego nie chcesz zostawiać najemcy: stare meble, rzeczy poprzednich lokatorów, zawartość piwnicy, dekoracje osobiste. Puste mieszkanie wygląda większe i pozwala kupującemu albo najemcy wyobrazić sobie własne rzeczy.

Naprawić — cieknący kran, niedomykające się drzwi, obluzowana klamka, przepalone żarówki, zacinające się okno. To są pozycje, które przy oglądaniu czyta się jako „mieszkanie zaniedbane”, choć każda z nich to kilkanaście minut pracy.

Umyć — w pełnym zakresie, łącznie z oknami, kuchnią i łazienką.

Doposażyć — dopiero na końcu, gdy widać, czego brakuje.

Na czym nie warto oszczędzać

• Okna — umyte zmieniają ilość światła bardziej niż cokolwiek innego
• Łazienka: fugi, silikon, osad z kamienia, deska sedesowa
• Kuchnia: piekarnik, okap, fronty szafek, zlew i bateria
• Żarówki — jednakowa barwa światła we wszystkich pomieszczeniach
• Zasłony i firany — prane albo wymienione
• Materac i pościel, jeśli mieszkanie jest umeblowane

Deska sedesowa i słuchawka prysznica to dwa najtańsze elementy o nieproporcjonalnym wpływie na ocenę łazienki. Wymiana obu kosztuje mniej niż jedna doba wynajmu.

Co zrobić między najemcami

Przerwa między najemcami to jedyny moment, w którym mieszkanie jest puste i dostępne, więc opłaca się wykorzystać go na rzeczy, których nie da się zrobić przy lokatorze. Poza sprzątaniem to zwykle: sprawdzenie i uzupełnienie silikonów w łazience, przegląd baterii i wężyków, wymiana filtra w okapie, odkamienienie armatury, sprawdzenie uszczelek okiennych.

Do tego przegląd tego, co zużyło się przez okres najmu: deska sedesowa, słuchawka prysznica, wycieraczka, żarówki, ewentualnie materac. Wszystkie są tanie pojedynczo i wszystkie zauważalne dla następnego najemcy.

To także moment na dokumentację: zdjęcia stanu mieszkania po sprzątaniu, które posłużą jako punkt odniesienia przy odbiorze od kolejnego najemcy. Bez nich każdy spór o kaucję opiera się na pamięci, a nie na dowodach.

Malowanie: kiedy tak, kiedy nie

Pełne malowanie ma sens, gdy ściany są poplamione, mają ślady po meblach albo intensywny kolor, który zawęża grono zainteresowanych. Wtedy biel albo bardzo jasny odcień jest bezpiecznym wyborem, bo pasuje do dowolnych mebli i dobrze wypada na zdjęciach.

Nie ma sensu, gdy ściany są tylko lekko przybrudzone przy włącznikach i za meblami — wtedy wystarcza mycie i punktowe poprawki tym samym kolorem. Malowanie to kilka dni wyłączenia mieszkania z użytku i realny koszt, więc traktuje się je jako ostatnią, nie pierwszą opcję.

Jeśli malujesz, rób to przed sprzątaniem, nie po. I zachowaj resztkę farby z opisem — poprawki po każdym najemcy będą wtedy kwestią kwadransa.

Zapach: pierwsza rzecz, którą się czuje

Zapach jest jedynym elementem oceny mieszkania, którego nie da się zobaczyć na zdjęciach, a który decyduje o pierwszych sekundach oglądania. Mieszkanie stojące puste przez kilka tygodni ma charakterystyczny zapach zamknięcia, biorący się najczęściej z wyschniętych syfonów, a nie z powietrza.

Rozwiązanie jest banalne: przed każdym oglądaniem odkręcić na chwilę wodę we wszystkich odpływach, łącznie z tym w brodziku i w pralce, i wywietrzyć. Syfon bez wody przepuszcza zapach z kanalizacji wprost do mieszkania i to jest najczęstsza przyczyna problemu, który wszyscy przypisują wilgoci.

Drugie źródło to tekstylia: zasłony, dywan, tapicerka. Trzecie — lodówka i pralka zostawione zamknięte. Odświeżacz nie rozwiązuje żadnego z nich, a intensywny zapach chemiczny czyta się jako próbę zamaskowania czegoś.

Drobiazgi o nieproporcjonalnym wpływie

• Jednakowe żarówki o tej samej barwie światła we wszystkich pomieszczeniach
• Sprawne zamki i klucze w komplecie, w tym do piwnicy i skrzynki
• Umyte włączniki, klamki i ościeżnice — miejsca dotykane przy oglądaniu
• Czysty domofon i skrzynka pocztowa, bo widać je przed wejściem
• Wolna klatka schodowa przed drzwiami, bez rzeczy wystawionych na korytarz
• Uporządkowana piwnica, jeśli należy do mieszkania

Ostatnie trzy pozycje dotyczą tego, co widać przed wejściem do mieszkania, a więc kształtują wrażenie, zanim ktokolwiek przekroczy próg. To jest zwykle najbardziej zaniedbana część przygotowania.

Zdjęcia do ogłoszenia

Zdjęcia robi się po sprzątaniu, w dzień, przy odsłoniętych oknach i włączonym świetle. Mieszkanie ma być puste na blatach i parapetach — każdy przedmiot na zdjęciu odbiera przestrzeń. Kosz, suszarka, środki czystości i ręczniki znikają z kadru.

Najczęstszy błąd to fotografowanie pod światło i szeroki kąt, który zniekształca proporcje. Zdjęcie, które obiecuje więcej, niż mieszkanie ma, generuje oglądania kończące się rozczarowaniem — a to strata czasu po obu stronach.

Warto sfotografować także rzeczy, które są zaletą, a nie widać ich w rzucie: piwnicę, miejsce postojowe, widok z okna, sprawną wentylację w łazience.

Kolejność: co robić, gdy budżet jest mały

Jeśli da się zrobić tylko część, kolejność priorytetów wygląda tak. Najpierw sprzątanie w pełnym zakresie — to jedyna pozycja, której efekt widać zawsze i która kosztuje najmniej w stosunku do wpływu. Potem okna, bo zmieniają ilość światła. Potem łazienka: fugi, silikon, kamień, deska sedesowa.

Dalej drobne naprawy, bo są tanie i czytane jako sygnał, że mieszkaniem ktoś się zajmuje. Potem żarówki i oświetlenie. Malowanie jest dopiero na szóstym miejscu, mimo że wszyscy zaczynają od niego — jest najdroższe, najbardziej czasochłonne i daje mniejszą różnicę niż pierwsze trzy pozycje razem wzięte.

Na samym końcu meble i dekoracje. Przy wynajmie długoterminowym często najlepszą decyzją jest po prostu ich nie kupować.

Doposażenie, które się zwraca

Przy wynajmie długoterminowym: pralka, lodówka, sprawna kuchenka, podstawowe oświetlenie, karnisze i zasłony. Reszta jest opcjonalna i często lepiej jej nie mieć — najemcy długoterminowi mają własne meble, a nadmiar wyposażenia zawęża grono chętnych.

Przy wynajmie krótkoterminowym odwrotnie: pełne wyposażenie jest warunkiem, a jego braki wracają w opiniach. Różnicę między tymi dwoma modelami rozpisaliśmy w tekście co robi firma, a co host.

Co sprawdzić przed pierwszym oglądaniem

• Wszystkie żarówki działają i mają tę samą barwę światła
• Woda ciepła leci od razu, ciśnienie w prysznicu jest normalne
• Okna otwierają się i domykają, klamki nie są luźne
• Spłuczka działa cicho i nie przecieka
• Wentylacja w łazience ma ciąg — sprawdzone kartką
• Drzwi wewnętrzne nie ocierają o podłogę
• Gniazdka i włączniki są kompletne i czyste
• Domofon działa, a klucze są w komplecie

Każda z tych pozycji zajmuje minuty, a wszystkie razem tworzą wrażenie, które przy oglądaniu czyta się jako „mieszkanie zadbane”. Ich brak działa dokładnie odwrotnie, i to mocniej — jedna niedomykająca się klamka podważa wrażenie zbudowane przez wszystko inne.

Czego nie robić

Nie inwestować w rzeczy gustowne. Tapeta z wzorem, kolorowa ściana, nietypowe oświetlenie — to zawęża grono zainteresowanych zamiast je poszerzać. Mieszkanie pod wynajem ma być neutralne, nie autorskie.

Nie zasłaniać problemów. Świeża farba na zacieku wróci w ciągu miesiąca, a najemca, który to odkryje, będzie miał uzasadnione pretensje. Wilgoć, pleśń i nieszczelność rozwiązuje się u źródła albo zgłasza uczciwie w ogłoszeniu.

Nie oszczędzać na sprzątaniu przed pierwszym oglądaniem. To jedyny element z całej listy, którego efekt widać w stu procentach przypadków.

Wynajem długo- czy krótkoterminowy

Ta decyzja zmienia całą listę przygotowań, więc warto podjąć ją przed rozpoczęciem prac, a nie po. Najem długoterminowy wymaga mieszkania neutralnego, sprawnego i raczej pustego — najemca wprowadza własne rzeczy i płaci za przestrzeń oraz spokój.

Najem krótkoterminowy to odwrotność: pełne wyposażenie, tekstylia, naczynia, udogodnienia, a do tego zupełnie inna ekonomia obsługi, bo dochodzi wymiana między gośćmi. Mieszkanie przygotowane pod jeden model rzadko nadaje się od razu pod drugi.

Rachunek dla wariantu krótkoterminowego rozpisaliśmy w tekście ile kosztuje sprzątanie apartamentu na wynajem.

Ile to trwa i ile kosztuje

Odświeżenie bez malowania to zwykle dwa–trzy dni: dzień na usuwanie i naprawy, dzień na sprzątanie, pół dnia na zdjęcia i doposażenie. Z malowaniem — tydzień. Największą pozycją kosztową są zwykle nie materiały, tylko doby, w których mieszkanie nie zarabia.

Sprzątanie w tym zakresie to sprzątanie generalne, a przy lokalu po długim najmie lub zaniedbanym — sprzątanie zaniedbanych mieszkań. Stawki są w cenniku, zamówienie przez formularz.

Obsługujemy wszystkie dzielnice — między innymi sprzątanie na Starym Mieście.

Najczęstsze pytania

Czy warto malować przed każdym najemcą?

Nie. Zwykle wystarczają poprawki punktowe tym samym kolorem. Pełne malowanie co kilku najemców albo przy realnych uszkodzeniach.

Co najbardziej podnosi wrażenie przy oglądaniu?

Umyte okna, czysta łazienka i brak zapachu. W tej kolejności.

Meble zostawić czy usunąć?

Przy najmie długoterminowym mniej znaczy lepiej. Przy krótkoterminowym — pełne wyposażenie jest wymagane.

Kiedy robić zdjęcia?

Po sprzątaniu, w dzień, przy odsłoniętych oknach i pustych blatach.

Co zrobić z zapachem po poprzednich najemcach?

Wywietrzyć, wyprać tekstylia i wyczyścić tapicerkę. Odświeżacz tylko maskuje i pogarsza wrażenie.

Jak przygotować mieszkanie przy odbiorze od najemcy?

Według listy z tekstu odbiór mieszkania od studentów — te same punkty obowiązują przy każdym najmie.